Saiba como funciona o Distrato Imobiliário

Para que seja feito sem grandes problemas, é preciso conhecer a legislação vigente

Eduardo Martellotta/Portal E5

 

O distrato imobiliário é a rescisão de um contrato de compra e venda que envolve um imóvel. O distrato pode ser tanto de iniciativa do comprador quanto da incorporadora. Antigamente, não existia uma lei específica que determinava como esse tipo de assunto deveria ser resolvido, o que tornava o distrato um verdadeiro pesadelo para todos os envolvidos.

A respeito disso, o caso precisava ser resolvido sempre na Justiça, que determinava multas para a parte que julgava descumprir o acordo. Mas a demora para ter a decisão muitas vezes tornava o distrato uma longa batalha judicial em que todos perdiam.

Lei favorece incorporadoras

Nos idos de 2015, a crise econômica impactou o poder de compra dos brasileiros e fez com que milhões optassem por cancelar negócios fechados. Com os distratos cada vez mais frequentes e a própria crise, as incorporadoras foram duramente impactadas.

Em 27 de dezembro de 2018, o então presidente da república Michel Temer sancionou a Lei n° 13.786, que regula a disputa entre cliente e incorporadora e determina o que acontece em cada situação. Segundo o especialista em Custos e Engenharia de Software, Bruno Amate Schmidt (blogueiro da Sienge Plataforma - https://www.sienge.com.br/), que atua há mais de 13 anos com ERP´s (Enterprise Resource Planning - sistema de gestão integrado) nas áreas financeira, de estoque, custos e software móvel, essa lei é mais favorável às incorporadoras do que aos clientes, pois as determinações de multa para compradores ficaram maiores que a média estipulada na Justiça até então.

De certa forma, isso pode servir como proteção contra clientes que tentam comprar imóveis mesmo sabendo que não terão condições de pagar no longo prazo, aponta Bruno. “Pensando que muitas incorporadoras usam o valor das vendas na planta para financiar a construção do empreendimento, essa proteção maior é significativa”, disse.

A nova legislação é vista pelo setor da construção civil como uma "esperança" para voltar a fechar no azul e crescer, de acordo com a Academia MOL – Mediação Online - https://www.mediacaonline.com/. Para se ter uma ideia, em 2016, no auge da crise, 41% dos contratos fechados foram alvo de distrato, e as empresas gastaram R$ 1,1 bilhão nestas negociações. Em alguns meses, houve o fenômeno de “venda negativa”, quando o número de distratos superou o das vendas, e muitas incorporadoras viram ameaçadas as conclusões de suas obras.

Foto: Eduardo Cedeño Martellotta
O que está previsto

Entre os tópicos importantes a serem discutidos na nova Lei do Distrato Imobiliário, estão a desistência na compra, o direito de arrependimento, o fornecimento de um quadro-resumo e a entrega fora do prazo.

Sobre a desistência na compra, até a chegada da nova lei, um comprador que optasse por cancelar o negócio poderia receber de volta da construtora até 90% do valor pago na compra de um imóvel. Agora, esse percentual é de 75% de restituição ou 50% para os casos nos quais há o chamado “patrimônio de afetação”. Patrimônio de afetação quer dizer que o valor pago por um comprador será destinado à construção do empreendimento em si. A ideia é garantir uma proteção à empresa, de um lado, e os demais compradores, de outro. Dessa forma, a incorporadora não perderá a capacidade financeira de dar andamento à obra.

Outra questão é o “direito de arrependimento”, enquadrado no Direito do Consumidor, que garante à pessoa que ela possa desistir de uma compra, sem ser penalizada por isso. Com essa nova legislação, o prazo passou a ser de sete dias após a assinatura do contrato. Prevê, ainda, a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive aqueles pertinentes à comissão de corretagem.

Já o fornecimento de um quadro-resumo é uma exigência da Lei do Distrato para as incorporadoras, segundo a Academia MOL. Por ele, a empresa deve incluir todas as informações financeiras pertinentes ao contrato de compra e venda, de modo a facilitar o acesso por parte do comprador.

Alguns dados que não podem faltar no quadro-resumo: preço total do imóvel, valor da corretagem, forma de pagamento, vencimento das parcelas e as consequências do distrato. Se alguma dessas informações não estiverem incluídas, a incorporadora terá até 30 dias para corrigir o quadro-resumo, sob pena de justa causa para a rescisão do contrato.

E, finalmente, outro tópico importante previsto na legislação, é o da entrega fora do prazo, que se dá quando as incorporadoras atrasam a entrega do imóvel. O prazo para tanto é de 180 dias de prorrogação sem incidência de multa.

Se esse prazo for ultrapassado, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato e terá 100% dos valores pagos restituídos, corrigidos, em até 60 dias a partir da data do distrato. Caso o comprador não deseje cancelar o contrato, a incorporadora terá de pagar uma multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.

 

Aumento nos distratos em 2021

 

Em 2019 a queda na quantidade de distratos foi grande. De acordo com a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias – Abrainc, a redução foi de 32,4% nas rescisões contratuais. Porém, em razão da crise econômica provocada pela pandemia de Coronavírus, o número de distratos aumentou 18% de janeiro a abril de 2021 em comparação a 2020, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – Abecip.

Para o especialista Bruno Amate, os compradores que não têm certeza se vão conseguir continuar pagando o imóvel vão pensar duas vezes antes de firmar esse compromisso. “O mesmo acontece com pessoas que só compram por investimento e depois decidem partir para outro empreendimento que julgam ser mais rentável”, completa ele.

Uma boa maneira de se blindar de problemas futuros com seus financiamentos imobiliários é fazer uma simulação junto à instituição antes de realizar a compra do imóvel na planta. Além disso, saber a capacidade financeira de arcar com o pagamento das parcelas após a entrega das chaves é fundamental (Fonte: Melhortaxa - https://www.melhortaxa.com.br/). 

 

Eduardo Cedeño Martellotta

Jornalista pós-graduado em Jornalismo Esportivo e Negócios do Esporte pela FMU. Editor Geral, Redator e Repórter do Jornal do Brás (2004 a 2021). Co-autor e Prefaciador de livros e antologias da Editora Matarazzo. Autor do livro "Brás e seus Logradouros - origem e história". Trabalhou nas Rádios DaCidade AM e Terra AM. Criador e Editor do Portal E5 (2010 a 2021).

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